[부동산 전망] 부동산 가격 하락 당분간 계속될 수 밖에 없는 이유

작년까지만 해도 부동산 불패 신화는 계속 될 것 같은 분위기 였습니다. 운이 좋아서 급격한 상승기 초반에 지금 살고 있는 아파트를 구입해서, 다행히 살짝 오른 가격에 만족해 하고 있었습니다. 하지만 주변에 영끌로 아파트를 분양받거나, 급등지역에 프리미엄을 주고 구입한 분들에게는 지금의 상황은 말그대로 맨붕이 아닐수 없을 것입니다.

 

오늘은 부동산 가격 하락이 당분간 계속될 수 밖에 없는 이유에 대해서 확인해 보고자 합니다. 많은 전문가들이 완만한 경착륙을 기대하기는 어렵다는 분석을 하고 있어서, 관련 데이터를 확인해 보고자 합니다.

부동산 침체현상 가속화

 

전세가격 하락 경향 가속화

그동안 부동산 가격(특히, 아파트) 상승에 결정적인 기여를 했던것은 전세가격이 어느정도 상승 유지 되었기 때문에 가능했었습니다. 그런데, 최근의 분위기는 완전히 반전된 상황입니다.

 

한국 부동산원에서 발표한 ' 22년 6월말 기준 실거래된 서울 평균 아파트 가격은 12.5억원에 달합니다. 현금을 집값의 40%(5억정도) 정도 보유하고, 나머지를 주택담보대출과 신용대출을 이용해 구매한다고 가정할 때  감내 가능한 소득은 1억원정도 입니다. (DSR 40%, 신용대출금리 6%, 주택담보대출금리 4% 가정)

즉, 무주택자인 2030세대 입장에서 볼때 갭투자, 즉 전세보증금을 레버리지수단으로 이용하지 않는다면 불가능한 가격입니다. 따라서 전세가격 상승은 임대인의 부동산 투자 확대 수단이 될 뿐만 아니라 부동산 매수 수요의 원천이 될수 밖에 없습니다. 하지만 최근에 이 전세가격이 빠르게 하락하고 있으며 향후에도 가속화될 전망입니다.

 

실제로 2022년 8월 전세가격지수는 수도권 기준으로 전분기 대비 5.9%나 하락했으며, 7월과 8월 사이 하락 폭이 확대되고 있습니다. 금리 상승 및 대출 규제 강화로 이자비용 증가, 즉 주거비 부담이 늘어나자 2030 무주택자가 주택에 대한 소비를 줄이고 있기 때문입니다. 더욱이 전세자금대출금리가 가파르게 상승하면서 월세 비용률을 크게 상회하자 전세 대출을 이용하기 보다는 월세로 전환하는 세입자가 늘어나는 것도 주된 원인으로 판단되고 있습니다.

전세가격 지수 관련 지표들

 

주택 거래량 침체 현상 지속 및 가속화

주택은 재화이자 대표적인 투자자산입니다. 솔직히 최근 몇년간은 실수요자의 주택 구입보다는 대출을 기본으로 한 갭투자 목적 신규 매수가 많았던 것이 사실이었습니다. 주택을 주식과 같은 투자자산의 일종으로 인식하는 사람들이 많았던 것입니다. 따라서 단기적으로 공급이 비탄력적인 주택의 가격과 거래량은 소득보다 대출한도와 가격(금리)에 더 많은 영향을 받을 수 밖에 없는 상황이 되었습니다.

 

주택거래량이 급감한 시점은 고승범 금융위원장이 출범한 이후 2021년 10월 전후부터입니다. 대출 총량 규제를 도입하는 한편 은행에게 금리 결정의 자율성을 부여함으로써, 대출금리 인상을 유도한 것이 결정적인 계기가 된 것으로 생각되고 있습니다. 실제로 단 한차례인 0.25% 기준금리 인상에도 신규 가게 대출금리는 6개월만에 0.58%나 상승한 것이 은행의 기존 대출과 신규대출간 금리차 확대의 원인이 되었습니다. 아울러 신규 대출금리가 기존대출금리 보다 높다는 것은 은행의 대출 태도가 보수적으로 바뀌었다는 것으로 대출 한도 역시 축소하고 있음을 시사합니다. 이는 기존 주택 보유자가 금리부담으로 매도하려는 욕구보다 더 신규 주택 구매자의 매수 수요를 낮추는 요인으로 작용할 수 밖에 없습니다.

 

즉 매도호가 하락폭 보다 매수호가 하락 폭이 더 커지면서 가격 하락 이전에 거래량 급감으로 나타나게 되는 것입니다. 여기에 최근 기준금리 상승 영향으로 잔액대출금리와 신규대출금리간 격차는 더욱 확대되고 있어, 거래량 침체 현상은 당분간 계속되고 더욱 가속화 될 것으로 예상되고 있습니다.

아파트 거래 추이와 금리인상

한국은행 금리인상 발표

 

공급 과잉 문제 부상,  미분양 물량 증가 추세

한국이 선진국에 진입하면서 주택이 필수재를 넘어 사치재, 투자재에 가깝게 되었습니다. 단지 주거 공간에서 벗어나 다양한 소비 공간, 나아가 투자 수단으로 탈바꿈했다는 뜻입니다. 즉 공급의 과잉 및 부족 여부는 절대적인 주택수가 아니라 사치성 수요, 투자 수요에 부합하는 주택 공급 여부에 의해 결정되는 것입니다. 따라서 한국의주택이 부족한 이유는 소득이 증가하고 대출이 쉬워지면서 순수한 주거 목적의 실수요보다는 더 좋은 집에 대한 수요와 투자 수요가 결합, 증폭되었기 때문이라 할수 있습니다.

 

반대로 경기 침체로 소득이 정체되고, 대출 가격(금리)과 대출 한도가 줄어들면 사치성 수요, 투자 수요가 줄어들어 공급은 순신간에 과잉 국면에 진입할 수 밖에 없는 것입니다. 현재 주택에 대한 투기 수요, 사치성 실수요 등이 줄어들자 주택시장은 빠른 속도로 공급 과잉 사태에 직면하고 있습니다. 대표적인 지표가 아파트 1순위 청약 경쟁률입니다. 수도권 기준으로 355:1이었던 아파트 경쟁률이 9월에는 26:1로 줄어들었고, 전국기준으론 38:1 이었던 것이 3:1로 낮아졌습니다. 이처럼 주택에 대한 수요가 줄어들면서 미분양은 동반하여 급증할 수 밖에 없습니다.

아파트 1순위 청약경쟁률과 수도권 지방 미분양 아파트 추이

전세금 반환 보증 사고 추이 (급증현상)

 

최근 2~3년정도 부동산 투자의 시대였다면, 이제는 장기 침체의 분위기로 전환된것은 확실해 보입니다. 이런 상황에서 투자의 포트폴리오의 변화는 당연히 필요해 보입니다. 침체 시장에서도 기회가 있을수 있지만, 우리나라의 저출산 고령화 추세는 전세계에서 독보적인 1위를 나타내고 있는 상황이라 향후 5년간은 부동산 침체 현상은 피하기 어려워 보입니다. 어려운 상황에서도 긍정적인 신호를 확인해보고 싶었지만, 아직 확인하긴 어려워 보였습니다.

 

앞으로 지속적으로 부동산 지표를 모니터링 하면서 다른 투자수단(주식, 채권, 금 등)과의 연관성을 확인해 보고 싶어졌습니다. 더 공부해 보고 추가 포스팅 할수 있도록 해 보겠습니다. 감사합니다.