미국 증시 및 금리 전망 - 고용시장 보다 먼저 둔화 되고 있는 주택시장

잭슨홀 미팅 이후 매파적인 연준에 대한 우려가 증가하며, 장단기 금리 모두 상승세를 보이고 있다. 2년 물 금리는 2007년 이후 최초로 3.5%를 상회했고 10년 물 금리도 지난 6월 이후 다시 3.2%를 넘어섰다.

8월 고용보고서를 앞두고 있어 결과에 따라 금리의 변동성도 확대될 가능성이 크지만, 70~80년대의 교훈을 알고 있는 연준 입장에서 기대 인플레이션의 상승을 억제하려는 발언은 계속될 가능성이 높다.

미국 금리 인상 현황 (현 2.5%)

 

가솔린, 중고차 가격 하락, 공급망 병목 해소 등 인플레이션이 둔화되고 있다는 징후는 명확하지만 연준의 정책 방향이 바뀌기 위해서는 임금, 주거비용등 구조적인 물가 상승 요인 둔화가 필요한 시점이다.

 

8월 고용 보고서의 결과가 일부 둔화 된다고 하더라도 여전히 낮은 실업률, 높은 구인이직건수등과 물가에 주목하는 연준의 눈높이를 고려하면 한번의 고용 시장 둔화로 연준의 정책 변화를 기대하긴 어려운 상황이다. 물론 빅테크 기업들의 감원 소식과 매파적인 연준의 정책에 따라 총 수요 감소 정책이 장기적으로 고용시장의 둔화를 이끌어 낼 것이라는 판단하나 다른 지표들의 둔화 속도와 비교했을때 고용시장의 둔화는 가장 더디게 나타날 것이라고 판단하는 전문가들이 많다.

미국 실업률

미국 계속 실업수당 청구 건수

하지만 고용시장이 뜨겁다고 하더라도 또 다른 구조적인 물가 상승 요인인 주택시장이 빠르게 둔화 된다면 연준은 속도 조절에 나설 명분을 갖출 수 있다. 1970~80년대와 비교했을 때 현재 정부와 가계의 부채는 월등하게 높아졌다. 이는 가계와 정부 모두에게 금리에 대한 민감도를 높이는 요인이다. 즉, 과거 대비 금리 인상의 효과(수요 감소 영향)가 빠르게 전달될 수 있는 환경이라는 뜻이다. 실제 가파른 금리 인상은 빠르게 주택시장에 영향을 주고 있다.

 

지난 6월 6%육박했던 모기지 금리는 고점 대비 조금 낮아졌지만 다시 상승세를 보이고 있다. 모기지 금리 상승에 따라 모기지 이자 금액도 상승하며 가계의 소비여력을 감소시키고 있다. 또한 주택시장의 선행지표로 볼수 있는 주택 잠정 구매자수(Pending sales)도 지속적으로 낮아지고 있으며 2021년 3월 이후 처음으로 주택의 평균 판매 가격 비율이 100% 이하로 떨어졌다. 집을 팔겠다고 최초로 제시한 가격보다 실제로 팔린 가격이 낮아졌다는 뜻이다.

미국 주택 가격 지수 (최근 하락 추세)

미국 신규 주택 판매 지수 (신규 주택도 판매가 급감중)

지난 6월 고점 대비 6% 가까이 하락하고 있어 매파적인 연준의 기조가 지속됨에 따라 더욱 하락할 것으로 예상되고 있다. 하지만 내년부터는 주택가격하락이 소비자 물가지수의 하락 요인으로 작용할 가능성이 매우 높아진 상황이다.

 

다만, 주택 가격이 하락한다고 하더라도 임대료에 즉각적으로 반영될 가능성은 제한적이다. 실제 2009년 금융위기 시기에도 임대료의 하락은 제한적이었다. 또한 지난 7월에도 월 임대료의 중간가격은 사상 최고치를 기록하며 물가 상승 압력을 높였다. 하지만 임대료의 전년대비 상승률이 두달 연속 감소하고 있다는 호재에 조금더 주목할 필요가 있다.

 

현시점에서 악재보단 호재에 집중할 필요가 있다. 왜냐하면 금리 인상 구간이 초입을 지나 후반부에 진입하고 있기 때문이다. 가장 연준에서 매파적인 인사인 블러드 총재가 제시한 올해 기준금리 전망도 4%라는 점에서 금리인상폭은 앞으로 1.5%정도만 남았다. 물론 전반적인 금리의 레벨이 높아지는 것은 주식시장에 부담스러울수 있으나 이로 인해 인플레이션이 잡힌다면 부정적인 효과는 희석될 것이 분명하기 때문이다.

 

주식시장은 불확실성이 해소되는 순간부터 다시 상승으로 전환될 가능성이 높기 때문에 지금부터 우량종목에 대해서는 관심을 가지고 지속적으로 저점 분할매수 한다면 나중에 크게 웃을수 있는 투자자가 될수 있을 것이다.